달라진 종합 부동산세(종부세) 줄이는 특례 신청 방법 비교하기

달라진 종합 부동산세(종부세) 줄이는 특례 신청 방법 비교하기

재산세를 계산해본 김에 종부세도 직접 계산해보려고 합니다. 특히, 얼마 전 정부가 종부세 인하 방안을 내놓은 만큼 그 효과가 어느 정도 되는지도 가늠해보려고 합니다. 참고로 종부세가 생긴 배경은 과거 참여정부 시절 정부가 부동산 가격을 잡기 위해 재산세를 건드렸는데, 지방세인 재산세는 지방정부가 조례로 깎아줄 있습니다. 보니 지방정부가 손댈 수 없는 국세 항목으로 종부세를 만들었다고 합니다. 조정대상지역에 2 주택이고, 공시지가가 개별적으로 7.5억 원, 6.5억 원, 합계 14억 원인 경우를 가정하여 계산해보았습니다.

세 부담 상한은 없는 것으로 가정하였는데, 특히, 종부세 납부 첫 해인 경우 세 부담 상한이 어떻게 적용되는지 잘 모르겠어서 적용하지 못했다.

재산세 공식

과세표준 주택공시가격 x 공정시장가액비율

주택공시가격은 주택과 토지 가격을 모두 포괄하는 용어이며, 정부지자체가 산정하여 공시하는 가격을 말합니다. 주택공시가격은 양도세나 취득세 외 부동산 소유 시에 부과되는 세금의 기준이 됩니다. 공정시장가액비율은 재산세를 산출하기 위해 과세표준을 정하는 데 있어서 공시금액에서 할인을 적용하여 최종 결정되는 과세표준 기준율을 말합니다. 정부 지침에 따라 변경될 수 있으며, 현재 공정시장가액비율은 60입니다.

재산세 감면 추징 사유

주택임대사업자가 재산세를 감면받은 후 의무임대기간 내에 임대사업자 등록이 말소되거나, 임대주택을 매각증여포괄 양도양수 포함하면, 감면사유 소멸일로부터 소급하여 5년 이내에 감면받은 재산세가 추징된다고 합니다.

주택임대사업자의 재산세 감면 추징사유에 임대사업자 등록이 말소된 경우가 규정되어 있고, 임대사업자 등록 말소사유에 임대조건(임대료등 증액제한)을 위반한 경우가 포함되어 있으므로, 임대료 증액제한을 위반한 경우에도 감면받은 재산세가 추징될 수 있음에 주의해야 합니다.

합산배제 제외 신고

종부세 합산배제를 적용받아 왔던 임대주택이 과세기준일6월 1일 전에 자진말소 및 자동말소 되거나, 임대료 증액제한을 위반했다면, 해당 연도부터 종부세 합산배제를 적용받을 수 없습니다. 그래서 해당 임대주택을 과세기준일 현재 계속 보유하고 있는 경우에는 9.169.30 기간 동안 종부세 합산배제 제외 신고를 별도로 해야 합니다.

만약 이를 이행하지 않으면, 추후 가산세를 포함해서 경감된 세액이 추징될 수 있으므로 언제 임대주택이 자진말소 및 자동말소되었고, 과세기준일 현재 해당 주택을 계속 보유하고 있는지를 꼼꼼히 체크해야 합니다.

합산배제 신고하기

종부세 합산배제 신고란 합산배제 요건을 만족한 임대주택을 종부세 과세대상에서 제외시키기 위해 관할 세무서에 사전 신고하는 제도를 의미합니다. 종부세 합산배제를 적용받고자 하는 자는 과세기준일6월 1일 현재 지자체에 임대사업자등록과 함께 세무서에 사업자등록렌트홈 온라인 등록 가능을 한 상태에서 합산배제 신고기간9.169.30에 주택임대사업자 주소지 관할 세무서에 합산배제 신고국세청 온라인 등록 가능를 해야 합니다.

합산배제 신고는 최초 1회만 신고하면 되고, 합산배제 신고 후 과세대상 물건에 변동사항소유권, 면적 등이 있는 경우 변동내역을 반영해서 합산배제 신고를 다시 하면 됩니다.

과세 양도 범위

양도소득세의 과세대상은 양도로 간주되는 경우와 양도로 간주되지 않는 경우로 나눌 수 있습니다. 1. 양도로 보는 경우 매매, 교환, 법인에 현물출자 등 자산의 소유권 이전이 등기 등록과는 독립적으로 유상으로 구현하는 경우를 포함합니다. 부담부증여 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 구현하는 경우. 수증자가 인수하는 채무상당액은 자산이 사실상 유상양도된 것으로 간주되어 양도에 해당합니다. 2. 양도로 보지 않는 경우 이러한 사항들은 양도소득세 과세 여부를 결정하는데 고려되는 주요 요소들입니다.

명확한 사항이나 세법의 변경 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

금번 종부세 인하에 따른 영향은?

정부가 22년 7월 21일에 발표한 세재개편안에 의하면 첫째 가장 큰 영향은 종부세 계산 시 일시적 2 주택을 고려해준다는 것입니다. 이렇게 되면 세율이 중과되지 않을뿐더러 공제액 즉, 종부세 과세 대상이 되는 자산금액도 6억 원이 아니고 14억 원특별공제 3억 원 포함 이상이 됩니다. 지금 계산하고 있는 가정에 적용해보시면 종부세가 0원이 되는 셈입니다. 물론 2년 이내에 종전 주택을 매도하지 못하게 된다면 차액과 이자까지 토해내야 하니 주의해야 합니다.

일시적 2 주택이 아닌 경우에도 혜택이 큰데, 세율 중과가 사라지고 동시에 진행하여 진행하여 세율 자체도 인하됩니다. 그리고 종부세 대상 자산의 크기도 6억 원에서 9억 원이 됩니다. 이렇게 놓고 지금 계산하고 있는 가정에 적용해보시면 공정시장가액비율은 100로 가정 종부세액이 237만 원 정도로 계산됩니다.

자주 묻는 질문