상가 매매시 포괄양도양수 성립요건 및 주의사항(오피스텔 매매,상가 매매)
포괄양도양수 계약이란? 매도인이 운영하던 사업 전체의 권리와 의무를 매수인에게 이전하는 것을 말합니다. 사업은 그대로 유지하며 사업주체만 변경하는 거래 형상 입니다. 때문에 업무용 오피스텔의 경우 10년 유지 의무조항이 있지만 포괄양도양수 계약을 하면 매수인이 사업자체를 양수해 가고 사업의 동일성은 그대로 유지되기 때문에 부가세를 반환하지 않아도 되는 것입니다. 일반임대사업자 일반임대사업자 O 일반임대사업자 주택임대사업자 X 일반임대사업자 무등록사업자 X 포괄양도양수의 성립을 위해서는 사업자체를 그대로 유지하며 사업주체만 변경하는 형식이어야 합니다.
때문에 업무용 오피스텔 임대업인 일반임대사업자 오피스텔을 매매할 때는 매수인이 일반임대사업자인 경우 성립됩니다.
포괄양도양수계약의 조건
업종, 인력, 시설 등이 동일하며 대표자 명의만 변동 사업에 관한 인적설비 및 물적설비를 전부 승계하는 것이 원칙이나, 일부 자산과 부채는 제외 가능 사업기간은 10년간 유지되어야 하며 10년 안에 폐업하거나 면세사업자로 변경 시 부가세 추징 양도 시점의 과세범위 안에서 양수자가 면세사업을 제외한 일부사업 추가 가능 아래 도표와 같이 양도, 양수간 사업자 유형이 동일하거나 양수자의 사업자 유형이 커야 합니다.
포괄양도양수계약 시 주의사항
사업 전체를 포괄 양도 양수할 것
너무 당연한 내용입니다만, 때때로 사업 포괄양도양수를 하면서 사업의 일부만 양도양수하는 경우 또는 일부 기존 임차인을 변화하는 겨우, 상표권, 매출채권이나 매입채무 등을 제외된 양도양수하는 경우가 있습니다. 계약서에만 포괄양도양수로 표기하고 실제로는 몇 가지를 배제된 하는 경우가 있습니다. 이런 경우 포괄양도양수계약에 해당되지 않습니다.
다만, 사업에 관해 개인사업자가 법인으로 전환함에 있어 사업장의 이동이나 사업자가 새로운 업종을 추가하거나 종류를 변화하는 경우는 포괄양도양수로 봅니다.
포괄양도양수계약의 조건
. 업종, 인력, 시설 등이 동일하며 대표자 명의만 변동 . 사업에 관한 인적설비 및 물적설비를 전부 승계하는 것이 원칙이나, 일부 자산과 부채는 제외 가능 . 사업기간은 10년간 유지되어야 하며 10년 안에 폐업하거나 면세사업자로 변경 시 부가세 추징 . 양도 시점의 과세범위 안에서 양수자가 면세사업을 제외한 일부사업 추가 가능 . 아래 도표와 같이 양도, 양수간 사업자 유형이 동일하거나 양수자의 사업자 유형이 커야 합니다.
사업의 양도시 유, 무상을 구분하지 않습니다.
부동산 임대업을 영위해 오던 아버지 소유 건물을 자녀가 증여 받은 후 동일하게 임대업을 계속하여 영위한다면 이는 사업의 양수도에 해당하여 부가가치세가 과세되지 않습니다. 즉, 사업의 양수도는 유상양도이든, 무상양도이든 구분하지 않고 사업의 동질성이 유지되면 해당되는 것으로 보입니다. 하지만 사업의 포괄양수도에 해당되지 않으면 증여의 경우에도 부가가치세 과세대상이 됩니다. 상속의 경우 사업자등록 정정사항이므로 과세대상이 아닙니다.
부동산 매매업신축분양, 상가매매업 등의 부동산은 사업양도에 해당되지 않습니다.
사업의 포괄양도의 요건과 예외 사례
포괄양도에 해당하는지 여부를 판단하기 위해 고려해야 할 요건이 있습니다. 부가가치세법에서는 다음과 같은 요건을 충족해야 사업의 포괄양도로 인정합니다 사업의 모든 권리와 의무가 양도되어야 합니다 사업의 양수자는 양도자로부터 사업에 관한 모든 권리와 의무를 전부 받아야 합니다. 일부 권리와 의무만을 양도하는 경우 포괄양도로 인정되지 않습니다. 사업의 연속성이 유지되어야 합니다 양수받은 사업은 이전의 사업을 유지하는 것으로 간주되어야 합니다.
사업의 본질적인 내용이 변경되거나 중단되면 포괄양도로 인정되지 않습니다. 부가가치세의 대리납부가 이루어져야 합니다: 포괄양도로 인해 양도자가 지급해야 할 부가가치세가 있는 경우, 양수자는 대리납부를 해야 합니다. 대리납부는 양도자 대신 양수자가 부가가치세를 납부하는 것을 의미합니다.
부동산임대업의 사업양도 해당 여부
부동산임대업을 영위하는 법인이 임대보증금 지불을 제외한 유동자산이나 유동부채 등 관련 자산 및 부채를 승계하지 아니하며, 종업원을 제외된 양도하는 때에는 부가가치세법 제 6조 제6항 제2호의 규정에 의한 사업양도에 해당하지 아니하는 것입니다.
자주 묻는 질문
포괄양도양수계약의 조건
업종 인력, 시설 등이 동일하며 대표자 명의만 변동 사업에 관한 인적설비 및 물적설비를 전부 승계하는 것이 원칙이나, 일부 자산과 부채는 제외 가능 사업기간은 10년간 유지되어야 하며 10년 안에 폐업하거나 면세사업자로 변경 시 부가세 추징 양도 시점의 과세범위 안에서 양수자가 면세사업을 제외한 일부사업 추가 가능 아래 도표와 같이 양도, 양수간 사업자 유형이 동일하거나 양수자의 사업자 유형이 커야 합니다. 자세한 내용은 본문을 참고 해주시기 바랍니다.
포괄양도양수계약 시
사업 전체를 포괄 양도 양수할 것너무 당연한 내용입니다만, 때때로 사업 포괄양도양수를 하면서 사업의 일부만 양도양수하는 경우 또는 일부 기존 임차인을 변화하는 겨우, 상표권, 매출채권이나 매입채무 등을 제외된 양도양수하는 경우가 있습니다. 궁금한 사항은 본문을 참고하시기 바랍니다.
포괄양도양수계약의 조건
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