1세대 1주택, 상가주택 양도소득세 계산법은
이야말로 잔금일날 빠져나간 비용은 이 정도 됩니다. 채권할인비용은 42만 원, 생애최초 특례구입자금보증비용은 4만 원 정도네요 그리고 주택 매매할 때 발생하는 취득세, 소유권 등기 이전 법무사 고용 비용 등등 이런 부대비용을 크게 세 가지로 정리를 해보았습니다.
반드시 정해진 기간 내 분양신청 필요
조합은 사업시행인가 이후에 분양신청절차를 진행하는데, 이럴때 분양신청을 하지 않으면 입주권을 받지 못합니다. 조합은 분양신청절차를 진행하기 전에 조합원이 조합에 신고한 주소로 조합원별 갖고 있는 토지 등의 평가금액, 조합원별 예측되는 분담금, 분양신청기간이나 절차 등을 정확하게 통지합니다. 하지만 실수로 분양신청을 하지 못해 후회하는 사례들이 지속적으로 발생한다고 합니다. 가장 많은 경우는 우편물 주소지가 바뀌었음에도 이를 조합에 신고하지 않아 분양신청기간을 놓친 사례라고 합니다.
일부 법원에서는 조합이 조합원의 주소를 더욱 적극적으로 확인해야 한다며 조합원의 편을 들어주었지만, 모든 경우가 반드시 그렇지는 않다고 합니다.
물딱지, 현금청산이란 무엇인가
물딱지란 재건축재개발 지역 내 부동산 매수 시 입주권이 나오지 않는 물건을 말합니다. 재건축재개발 지역에 투자를 생각하신다면 물딱지에 에 대하여 알고 계셔야 하는데, 일반적으로 재건축재개발 지역 내 주택이나 토지를 매수하면 당연히 입주권을 받는 것으로 생각하지만, 일정 조건을 충족하지 못하면 입주권을 받을 수가 없다고 합니다. 현금청산이란 재건축재개발 지역 내 부동산을 가지고 있지만, 나중에 신축 아파트로 분양받을 수 있는 자격이 안 돼서 조합으로부터 현금으로 돌려받는 것을 말합니다.
관리처분계획인가
관리처분은 계획을 수립하여 관할관청의 인가를 받아야 비로소 효력이 있습니다. 소득세법에서는 일반적으로 부동산이 입주권으로 변환되는 시기를 관리처분계획인가일로 봅니다. 그리고 입주권이 다시 부동산신축아파트으로 변환되는 시기를 준공일사용승인일이라고 합니다.
그러나 현재는 부동산이 입주권으로 변환되는 시기가 무요건 관리처분계획인가일이지만, 05.05.30 과거에는 사업시행인가일이었다고 하니 참고 바랍니다.
중개 수수료 계산의 기초 공식
중개 수수료를 계산하는 기초 공식은 거래 금액 x 상한 요율입니다. 이럴때 거래 금액은 매매나 임대 등의 거래 형태에 따라 조금씩 상이하게 계산됩니다. 1 매매의 경우 거래 금액은 매매 가격입니다. 단, 교환 계약의 경우에는 교환 대상 물건 중 고액 물건의 가액을 거래 금액으로 합니다. 2 전세의 경우 전세의 거래 금액은 보증금입니다. 3 월세의 경우 월세의 거래 금액은 보증금 월세 x 100으로 계산합니다.
단, 이럴때 계산된 금액이 5천만 원 미만일 경우에는 보증금 월세 x 70으로 다시 계산합니다.
이렇게 계산된 거래 금액에 해당 구간의 상한 요율을 곱하면 중개 수수료를 알 수 있습니다.
권리산정일 이후 전환된 다세대 주택
권리산정기준일 이후 전환된 다세대 주택지분 쪼개기은 입주권 1개만 나오고, 세대별로 입주권이 안나지 않습니다. 권리산정기준일은 재개발 사업지마다. 차이가 있다고 해서 각 지역별로 확인해봐야 합니다. 거래하려는 제품이 원래부터 다세대주택으로 신축된 것인지, 아니면 중간에 다세대 주택으로 전환된 것인지 반드시 확인이 필요합니다. 이럴때 확인하는 방법은 건축물대장에서 변동사항 부분을 보시면 알 수 있습니다.
여기에 신축으로 신규 작성이라는 문구가 있으면 원래부터 다세대주택으로 지어진 것이며, 다세대주택으로 전환이라고 되어 있으면 다가구단독 주택에서 다세대 주택으로 전환된 것이라고 보시면 됩니다.
임장 한마디
정비구역 임장 활동을 하면서 조사했던 여러 내용들을 잘 기록물을 작성하는 것도 매우 중요합니다. 조합에서 들었던 이야기, 공인중개사가 제공한 정보, 현장 사진 등을 틈틈이 메모하고, 나중에 집에 와서 엑셀파일 등에 정보들을 꼼꼼히 정리해 두는 것이 좋습니다. 이렇게 정리를 잘해놔야 재미 있는 정비구역 매물의 수익성을 잘 파악하여 해당 매물의 구매 여부를 제대로 판단할 수 있습니다.
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상가주택 취득세, 양도세 계산은? 참고로 상가는 1년 미만 보유면 50, 12년 미만 보유하면 40의 세율이 적용됩니다. 주택의 단기보유 중과세60, 70보다는 낮습니다.
자주 묻는 질문
반드시 정해진 기간 내 분양신청
조합은 사업시행인가 이후에 분양신청절차를 진행하는데, 이럴때 분양신청을 하지 않으면 입주권을 받지 못합니다. 궁금한 사항은 본문을 참고하시기 바랍니다.
물딱지 현금청산이란
물딱지란 재건축재개발 지역 내 부동산 매수 시 입주권이 나오지 않는 물건을 말합니다. 궁금한 내용은 본문을 참고하시기 바랍니다.
관리처분계획인가
관리처분은 계획을 수립하여 관할관청의 인가를 받아야 비로소 효력이 있습니다. 궁금한 내용은 본문을 참고하시기 바랍니다.